Contamination d’un immeuble – Le passif environnemental peut faire déraper une vente

Tout entrepreneur qui désire vendre ou acquérir un immeuble, terrain ou bâtisse, a intérêt à faire évaluer son passif environnemental et déterminer son risque. C’est particulièrement le cas lorsque les installations ont déjà servi à entreposer ou manipuler des contaminants.

Stéphane Lambert, président de la firme Akifer, a fait part de ses observations aux membres de l’Association des propriétaires de machinerie lourde (APMLQ), réunis en congrès à Montréal à la fin du printemps. L’activité typique du propriétaire d’un véhicule lourd comprend généralement de l’entretien mécanique, l’entreposage de matériel ou de pièces usagées, et la gestion des rebuts d’huiles usées. « Il y a des huiles, de la rouille, divers métaux, la gestion des abrasifs pour ceux qui sont dans le déneigement », souligne-t-il.

Depuis 2003, le poste de distribution de carburants, très couramment utilisé par les propriétaires de machinerie lourde, est contraint aux mêmes exigences qu’une station-service. Après avoir fermé le poste, son exploitant dispose d’un délai de six mois pour déposer un plan de restauration au ministère de l’Environnement.

Les ateliers de mécanique doivent séparer les huiles afin d’éviter d’envoyer des eaux usées non traitées dans le réseau municipal. Il arrive fréquemment que les inspecteurs surveillent le bon fonctionnement du séparateur, et après l’émission d’un avis d’infraction, le propriétaire dispose d’un délai de six mois pour corriger ses installations. C’est souvent cette installation qui est la source de problèmes, explique Stéphane Lambert.

Autrefois, on enfouissait les rebuts contaminés sans se poser de questions. Désormais, il faut mieux gérer les rebuts et nettoyer les dégâts au fur et à mesure, sinon la facture de décontamination peut faire déraper n’importe quel projet d’investissement, précise-t-il.

Certaines activités ont une influence directe sur la valeur de la propriété visée par une transaction: la présence d’un réservoir hors-sol ou souterrain; la présence d’un monte-charge hydraulique ou d’un séparateur; un remblai sur le terrain; la trace d’amiante, de vermiculite ou autres isolants indésirables dans le bâtiment; un site d’entreposage extérieur sans fondation, etc.

Gestion des rebuts

À 100 $ la tonne, s’il faut décontaminer le sol à cause de la présence de réservoirs de carburants inutilisés et indésirables, la facture peut vite devenir lourde.

« Nous sommes toujours les derniers à être appelés, quand les parties à la transaction sont encore de bonne humeur, et c’est souvent moi qui casse le party », raconte Stéphane Lambert.

Le cas le plus fréquent est celui du transfert de l’entreprise, lorsque la deuxième génération cherche du financement et doit procéder à l’évaluation environnementale du site à acquérir.

« Même si on a toujours eu de bonnes pratiques, il faut nettoyer avant de vendre, sinon il est possible que l’acquéreur intéressé n’obtienne pas son financement », insiste le président d’Akifer.

Il n’y a pas que le sol qu’on doit décontaminer, mais aussi les structures du bâtiment qui ont pu être contaminées par l’amiante, le plomb ou les moisissures. Parfois, le vendeur doit se départir d’autres biens pour défrayer le coût de la décontamination.

« Pour nous, c’est toujours plus facile de travailler pour l’acheteur que pour le vendeur, car le vendeur, quand il voit notre rapport, ça arrive qu’il ne nous aime pas beaucoup », dit-il.

Akifer peut appuyer les entrepreneurs de différentes manières, notamment par la réalisation d’une étude dite de phase I sur le passif environnemental de l’immeuble. Le consultant procèdera notamment à la recherche d’images aériennes du site pour en déterminer l’historique d’utilisation. Si le terrain convoité a été remblayé dans les années 1950 et 1960, il y a de très grandes chances d’y trouver des contaminants.

L’étape suivante est celle de la caractérisation environnementale, laquelle est requise si l’on veut déterminer le risque de l’acheteur (ou du vendeur). La firme de consultants procède alors dans la plupart des cas à des forages ou à des travaux d’excavation. Ces tâches sont requises si l’on veut obtenir le financement nécessaire à la transaction immobilière.

Par Alain Castonguay

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